目標設定が重要
こんにちは。原宿不動産株式会社代表の渡邉卓也です。
当社のウエブサイトにお越しいただき、ありがとうございます。
このコラムでは、「不動産投資は初めて」というサラリーマンの方に向けて、不動産投資の考え方やノウハウを、さまざまな角度から分かりやすくご紹介していきます。
「不動産投資を始めてみたいけれど迷っている」、そんな初心者の皆さんにとってお役に立てる内容です。
今回は、まず最初に抑えておきたい４つの基本事項の中の３番目と４番目をお話しいたしましょう。
不動産投資はファミリービジネス
不動産投資は基本的に自分一人でやっていく孤独な仕事です。とはいえ、家族は無関係なわけではありません。
家族に内緒で事を進めることは難しいですし、協力があればスムーズに進むことも多いもの。逆に、家族の反対があるとなにかとやりにくいだけでなく、成長のスピードも下がります。
弊社に来られるお客様もここがボトルネックになって、折角の投資チャンスを逃される方が意外に多いのも事実です。
そのため、不動産投資を実際に始める前に、奥さま、あるいは旦那さんにきちんと内容を説明して同意をとりつけておくべきです。もし、難色を示すようなら、熱意を持って根気よく説得しましょう！
反対される局面をくぐり抜ける方法として、奥様への愛と熱意を傾けて書いたお手紙(ラブレター)で、この難局を潜り抜けられた投資家のお客様もいらっしゃいます（笑）。
気をつけていただきたいのが、親御さんや親戚の方々です。家族の中だけで話を留めておけば何事もなかったのに、たとえば、年始やお盆の親戚一同の集まりでポロっと話してしまったために大問題に発展することも珍しくありませんので、気を付けてください。
“投資”という言葉に問答無用でアレルギーを示す人はまだ多く、また、年配者の価値観を変えるのは大変なことです。「億のお金を借金して何事だ！」とお義父さんに怒られたり、親戚に反対されたりといった例を散見します。
不動産投資は、ある意味、ファミリービジネスです。借り入れをする銀行によっては連帯保証人が必要なケースもあります。少なくとも、奥さまや旦那さんなど、自分の家族からの賛成を得た上で始めましょう。
正しい借金（レバレッジ）への理解が重要
４番目に重要なのは、借金（投資用語では“レバレッジ”と言います）への正しい理解と度胸です。キャッシュフローを得る改めて言うまでもなく、不動産投資はキャッシュフローを得るために行います。ある程度まとまった金額のキャッシュフローを得ようと考えるなら、相応の投資が必要です。自分の収入と同等のキャッシュフローを得るためには、億という単位の資金が必要になります。自宅を購入する場合とは桁が違ってくるわけです。
億という金額を所有する現金だけでまかなうことができる人はなかなかいません。そうなると、どうしても銀行から借り入れ（レバレッジ＝てこの原理）が必要となります。住宅ローンよりひと桁多い金額を借り入れるのは、恐怖心や抵抗感があるのは仕方がありません。不動産投資では、そこを克服していかなくてはいけないわけです。
「不動産投資で数億を借り入れるより、住宅ローンで数千万円を借りるほうが危険」と言ったら、みなさんは信じられますか。でも、実際のところ、住宅ローンで生活が破綻する人が多いのに対して、不動産投資で破綻する人は皆無なんです。
以前、私も自宅を購入して「都内に家を買えた。やっと自分も一人前になったぞ！」と喜んでいた時期がありました。しかし、ロバート・キヨサキさんの著書で「住宅は負の資産である」という事を知り、目からウロコが落ちました。
マイホームはキャッシュフローを生み出しません。住宅ローンと資産価値の目減りによってお金を消費するばかりです。身の丈に合った物件を買わないと、たとえば、サラリーマンでボーナスがカットされたり、リストラに遭ってしまったら毎月のローンを払えなくなり破綻してしまいます。
一方、不動産投資はどうでしょう。銀行が３億円を融資するような物件は８％程度の利回りがありますから、札幌などの都市部なら年間2,400万円、月々２百万円程度の家賃収入が見込めます。ローンの返済額は月に1百万円余ですから、サラリーマンの収入が途絶えても余裕で払える金額です。万が一リストラに遭っても生活は破綻しません。その点を銀行が最もよく知っているので、良い物件にはお金を貸してくれるわけです。
先ほども申し上げましたが、他人資本（銀行など金融機関からの借り入れ）を利用することで自己資本の利益率を高めることを「レバレッジ」といいます。「てこ(レバー)の原理」という意味で、不動産投資に興味があるみなさんなら聞いたことがあるかと思います。レバレッジにはリスクが付きものですが、不動産投資の場合、銀行がその多くを負っています。それに対して、投資家である私たちのリスクは、実はとても少ないんです。不動産投資は、レバレッジに対する正しい理解が成否を左右する重要ポイントと言えるでしょう。
