不動産投資はサイクルビジネスである！
こんにちは。原宿不動産株式会社代表の渡邉卓也です。
当社のウエブサイトにお越しいただき、ありがとうございます。
このコラムでは、「不動産投資は初めて」というサラリーマンの方や中小企業のオーナさんに向けて、不動産投資の考え方やノウハウを、さまざまな角度から分かりやすくご紹介していきます。
「不動産投資を始めてみたいけれど迷っている」、そんな初心者の皆さんにとってお役に立てる内容です。
今回は、まず最初に抑えておきたい４つの基本事項の中のひとつ目をお話しいたしましょう。
自分の戦略に合った適正価格の物件を買うこと
不動産市場は世の中の景気に連動しています。好況の時は価格が高騰し、不況の時は価格が下落するサイクルです。この不動産価格のサイクルは、７〜８年、長い時で10年くらいの周期で動いています。
「それなら、サイクルの一番底で買って、高いところで売り抜ければ儲かるでしょ？」
おっしゃる通りです。ただ、残念なことに、底や頂点であるということは、それが過ぎ去ってみないとわかりません。振り返ってみて、はじめて「あー、あの時が底だったね」「あの時が頂点だったね」と分かるもので、その時はわからないものなのです。
好景気（バブル）と不況（逆バブル＝底）はぐるぐると繰り返す時計のようなものとも言えます。この周期を私は「バブル時計」と呼んでいます。これまで、不動産やITなど、さまざまなバブルがありました。そして、バブルは必ず崩壊します。バブルが崩壊すると金融システムが危機的状況に陥るため、銀行が金融の引き締めをはかり、融資が止まってお金の流動性が枯渇し、消費や投資が減少。この結果、不動産も下落するわけです。
とはいえ、不況が続くとだんだん人間は昔のことを忘れてしまうので、景気が少しずつ回復してきます。回復してくると、まただんだん調子に乗ってくるので、ブームが生まれ、さらに調子の乗ってバブル状態になります。やがて、それがまた崩壊して……。ということを、７〜10年くらいのサイクルで繰り返しているわけです。
「ここで買って、ここで売る」というタイミングはわかりません。したがって、常に投資をやり続けることがポイントになります。景気がいい時、悪い時にかかわらず、どんな時でもいい物件はあります。それが出たら買うことです。その繰り返しでやっていきます。もちろん、慌てて買う必要はありません。
たとえば、不況（＝底）の時はいい物件がたくさん出てきます。しかし、銀行が融資を引き締めるため、なかなか買えません。では、ここで買うにはどうすればいいのかというと、日頃から銀行や不動産業者とお付き合いして、関係を途切れさせないことです。これが、適正な時期に適正な物件を紹介してもらえることにつながります。
ご自身の不動産の勉強も含め、不動産市場に対する感性を研ぎ澄ます意味でも、常にやり続けることが重要です。前述のサイクルで不動産市況は動いていますから、その状況を感じながら投資に“強弱”をつけることも必要になってきます。
市況のサイクルの中で、安い物件を買うことが最も重要なのは言うまでもありません。しかしながら、不動産投資を続けていると、紹介される物件は、いつでも「高い」と感じてしまうものです。なぜ「高い」と感じるかというと、自分の戦略がまだきちんとできていないからです。
物件の価格は、自分の戦略の相場観で「安い」「高い」を判断すべき事柄。相対的にいつも「高い」と感じてしまう状態では、いつまでたっても物件は買えません。相場観が養われる「これなら適正な価格だ」ということがわかってきます。この感覚をまずは磨かなくてはいけません。
割安な物件はバブルの最中でも存在します。しかし、「超お買い得な掘り出し物件は、あなたのところには来ない」ということを認識してください。そういった物件は、現金買いが出来る大金持ちのところにしか現れません。普通の人のところには、やって来ないんです。私も含めてもですが…(^^;
また、高利回りの物件を狙う人がいます。一般的に「利回り星人」と呼ばれている方々ですが、賢明な皆さんは、最初のうちは高利回りの物件は避けたほうが無難です。なぜなら、「高利回り」物件のウラには必ず「高苦労」も付いてくるからです。言い換えれば、購入後に苦労が伴うので高利回りなんです。自分の技量が十分に付くまでは、中利回り、中苦労（多少の勉強は覚悟して）で頑張りましょう！
とにかく物件を買わないと不動産投資は始まりません。まずは、実行あるのみ。ご自身の戦略を立てて、それに合った物件を選り好みをしないで購入します。初めは、ミドルリスク・ミドルリターンの物件をお勧めします。現実を重視した物件探しをしていきましょう。
