はじめまして。原宿不動産株式会社代表の渡邉卓也です。
当社のホームページにお越しいただき、誠にありがとうございます。
このコラムでは、「不動産投資は初めて」というイケてるサラリーマンや士業の方や儲かっている中小企業の社長さんに向けて、不動産投資の考え方やノウハウを、さまざまな角度から分かりやすくご紹介していくつもりです。
「不動産投資を始めてみたいけれど迷っている」、そんな初心者の皆さんにとってお役に立てるようわかりやすく書き進めてまいります。
それでは、まず最初に私の不動産投資歴をお話しいたしましょう。
初めての不動産投資で大失敗
忘れもしない1990年、東京都豊島区の椎名町にT社が所有するウィークリーマンションを投資家を集め売却する話があり、その出資者を募っていました。「3～4年後には投資額の数倍になり、マイホームが買える」という話だったので、金利8.4％でローンを組み、500万円をフルローンで借り入れて投資しました。
ところが、1990年といえばバブル経済の末期。ちょうどその年に当時の大蔵省が、行き過ぎた不動産価格の高騰を抑えるため、各金融機関に対して総量規制を通達しました。急に銀行が不動産関連事業にお金を貸さなくなってしまったので、T社は建設資金を調達するため、一般人からの出資を募ったわけです。しかし、ほどなくバブル経済は崩壊し、その案件は売却できずに塩漬け案件となってしまいました。お金が倍になるどころか借金を抱えてしまった私は、不動産投資の恐ろしさを実感し、不動産投資は封印することにしたのです。
私はもともと普通のサラリーマンでした。最初に勤めたのは日本の電機メーカー。そして次がドイツの電機メーカー、シーメンスです。当時シーメンスは世界に43万人もの社員を抱える巨大企業ですが、ヨーロッパの会社ということもあり、外資系でありながら日本企業に近いのんびりとした雰囲気を持っていました。
ところが、その次に勤めることになったアメリカの半導体メーカー、インテルで環境が一変します。インテルは私たちが“外資系企業”に抱くイメージそのままの会社でした。給料は結構高いのですが、その反面、会社から受けるストレスやプレッシャーも半端なものではありません。
それは、ひと言で言って“恐怖”でした。例えば、入社の際、「ウチはプロ野球で言うところのメジャーリーグですから、３割打てなくなったら戦力外。会社から出ていってもらいます」と、いきなり言われました。実際、当時のインテルは有名企業なので入社を希望する若者は後を絶たず、会社も有能な人材にバンバン入れ替えていきます。
人事評価はなんと３カ月に１回。しかも、上司はもとより、同僚、顧客からの360度評価です。私が勤めていた事業開発部はロングタームの仕事なので、正直なところ、３カ月で評価なんてできません。しかし、それが会社の規定なんです。そこで、生き残るために様々な手立てを講じました。
常に評価の目に晒され、それをしのいでいくために知恵を絞り続ける……。そんな生活に少し疲れ、「このままでは自分がおかしくなってしまう」と追い詰められた私は、会社以外での収入を確保するため、副業を考え始めたのです。
封印を解き、不動産投資に再チャレンジ
今でこそインターネット系の副業がいろいろありますが、2000年代初頭はまだまだ。副業といえば、ネットワークビジネスか不動産投資だったので、どちらもやってみることにしました。そんな中、2006年に私は一冊の本に出会います。それが、ロバート・キヨサキ氏の『若くして豊かに引退する方法』でした。
その本の中に書かれていた「不動産投資はインカムゲインを狙え。キャピタルゲインはオマケ」に目からウロコが落ちた私は、正しい知識で不動産投資に臨むことにしたのです。しかし、当時はまだ不動産投資に関する本は数えるほどしかありません。そこで、インターネットでお手本となりそうな不動産投資家を発見し、アプローチをしました。そして、私はその人を“師匠”とし、月に５万円を払って不動産投資を個人指導してもらうことにしたのです。
師匠はまず「明確な目標を立てること」の重要性を私に教えました。目標によって購入すべき不動産は変わってきます。私は「不動産の収入がサラリーマンの収入に追いついたら会社を辞めよう」と目標を定めました。そのためには、年間の手残り収入が2,000万円くらい必要になります。師匠の教えはこうでした。
「それだけの収入を確保するためには、マンションの区分所有や木造アパートを買い進めるだけでは難しい。始めからＲＣマンションの１棟ものを狙っていくべき。目標を達成するために、まずは10億円、銀行から借りることを目指しなさい」
10億円借りて購入した物件を８％程度の利回りで運用していくと、その２〜３％が税引き前の手残りとなります。2,000万円〜3,000万円の収入が確保できるわけです。また、銀行の審査は、5,000万円の物件でも、数億円の物件でも、かかる時間や手間はほぼ変わりません。つまり、10億円分の物件を揃えるためには、5,000万円の物件より数億の物件を買い進めた方がより早く目標が達成できます。
師匠の教えを信じ、私は物件を探しました。都内の自宅から１時間以内で行けるところを投資エリアと定め、近県の物件の内見にも足を運びました。そんな中、土地勘のあった埼玉県川口市で「これは」と思う物件に出会ったのです。その物件は、築２年のS造（鉄骨造）、5階建ての20戸入るマンションでした。
このことは「健美家」さんのコラムにも記載しましたので、ご参考ください。
https://www.kenbiya.com/ar/ns/jiji/investor/3831.html
購入の決め手は、大手の都市銀行で希望通りの融資がついたこと。「きちんと回っている物件なら、銀行は５億円くらいは貸してくれる」と言う師匠の言葉通り、普通のサラリーマンの私にも銀行は２億円近くのお金を貸してくれることが分かりました。
その２年後の2008年、リーマンショックの年に、私は２棟目の物件を購入しました。葛飾区の堀切にある築10年のS造、22室入る利回り9.4％のマンションです。物件の１Ｆが空き店舗ということもあり、市場調査してみたところ、テナントを埋めるのが難しいと言う話があったものの、駅近の立地や銀行から融資が出ることなどを含めて総合的に判断し購入。ちなみにこの物件は、８年ほど保有し、キャッシュフローを十分得た後に、購入額に数千万円上乗せした価格で売却することが出来ました。
不動産投資が軌道に乗り「メガ大家さん」に
このように不動産投資に力を注いだ結果、サラリーマンの年収と同等の収入を得ることに成功したのです。とはいえ、会社を辞めてしまうことにまだ少し不安を覚えた私は、「サラリーマンの収入の２倍になったら辞めよう」と決め、より一層不動産投資に注力。2014年、不動産収入がサラリーマンの収入の２倍になったのを機に、会社を退職しました。
実際のところ、会社を辞める寸前には、約20億円の不動産を保有し、キャッシュフローは5,000万円ほどになりました。最初は首都圏、そして徐々に地方や海外の物件に投資を分散させていきました。有名外資系企業のサラリーマンという“恐怖の仕事”と並行して10年間に渡り不動産投資に励んだ経験を元に、会社を辞める直前の2013年には『７年で年間家賃収入３億円を達成したサラリーマン・レバレッジ』（ぱる出版）という本を友人と共著で出版しました。
当時は、海外不動産への投資が流行っており、「日本はこれからダメになるから、海外の不動産に」という輩が結構いたんです。しかし、それは間違っている。安定した日本のサラリーマンなら、まずは日本の不動産で安定的な収入を得てからグローバルに展開していった方がいい、ということを書きたかったわけです。
今や不動産投資を扱う会社もノウハウも溢れる世の中になりました。しかし、それらが真の意味で有用かは意見の分かれるところです。普通のサラリーマンで不動産投資の初心者だった私が、総資産30億円の“メガ大家さん”と呼ばれるまでに成功できた最大の要因は、信頼できる師匠と巡り会えたことに他なりません。そして今度は私が、不動産投資初心者の皆さまに、これまで培ってきた手法を包み隠さずお伝えします。ぜひ、不動産投資への扉を開き、ゆとりある生活の実現に向けた第一歩を共に踏み出していきましょう。
